Byvækst

Retningslinjer​

Arealer planlagt til byvækst, arealer i byzone og by i landzone fremgår af kortet.

Arealudlæg til byvækst skal normalt ske ved overførsel til byzone. Ved planlægning af byudvikling skal der tilstræbes sammenhængende byområder med klare grænser mellem by og land. I bebyggelser, som helt eller delvist er udlagt i byzone, skal videre udbygning normalt ske ved udlæg af byzone. Byzoneudlæg skal ske fra eksisterende byområde og ud i det åbne land.

Planlægning af byudvikling skal ske under hensyntagen til det åbne lands interesser herunder forebyggelse af miljøkonflikter. 

Arealer i de udpegede lavbundsarealer, naturområder, mulige naturområder eller områder med bevaringsværdige landskaber, større sammenhængende landskaber eller landskaber af geologisk interesse må kun bebygges i særlige tilfælde.

Ved planlægning af byudvikling skal byerne fremtidssikres i forhold til de forventede klimaforandringer ved at ind tænke søer, grøfter og bede til håndtering af overfladevand.

Belægninger i nye byområder skal i videst muligt omfang kunne gennemtrænges af vand, så regnvand nedsiver på egen grund og kun i mindre omfang løber af.

Anlæg i bymæssig bebyggelse til klimatilpasning skal som udgangspunkt indgå i rekreative eller arkitektoniske løsninger som en integreret del af bybilledet.

Ved ny byudvikling eller byfortætning skal der udarbejdes og godkendes et vandhåndteringsnotat. 

Ved planlægning for ny byudvikling skal der, så vidt det er muligt, holdes en jordbalance inden for området. 

Ved planlægning af byudvikling skal sikres stiforbindelse fra områderne til byernes øvrige funktioner. 

Ved byudvikling skal der planlægges for en høj grad af biodiversitet.

Bygninger med en SAVE-registrering mellem 1 – 4 må kun nedrives eller ændres efter Kommunalbestyrelsens tilladelse.

Parkering skal forgå efter parkeringsnorm beskrevet i vedhæftede regulativ.

Planlægning af byudvikling skal ske under hensyntagen til mulighederne for at etablere en effektiv kollektiv trafikbetjening.

Handlinger i forbindelse med "Byvækst" indvirker i/opfylder verdensmål "Bæredygtige byer og lokalsamfund" delmål 11.2, 11.3, 11.6, 11.7, 11b, "Livet på land" delmål 15c og "Partnerskaber for handling" delmål 17.17.

Formål

Hensigten med retningslinjerne er, at fastlægge de overordnede hensyn der skal tages, når der planlægges for ny byudvikling.

Redegørelse

Retningslinjerne fastslår i overensstemmelse med principperne i planloven, at byvækst skal foregå i byzone eller ved udlæg af ny byzone. Bebyggelse i tilslutning til byzone bør normalt kun ske på grundlag af en planlægning, som udløser byzone og ikke ved landzonetilladelser.

En spredning af byvæksten vil være uhensigtsmæssig såvel ud fra hensynet til at opnå velfungerende byer som ud fra natur-, landskabs-, miljø- og landbrugshensyn. Det er som hovedprincip en forudsætning, at byvækst foregår i byer af en vis størrelse og med et minimum af offentlig og privat service. Desuden skal der ske en hensigtsmæssig afvejning af arealforbruget til byudvikling for ikke at reducere det åbne land unødvendigt.

Det åbne land

Det er af flere grunde hensigtsmæssigt, at der sikres sammenhængende byområder med klare grænser mod det omgivende åbne land. Det er vigtigt af hensyn til byernes funktion, landbrugsdrift og af landskabelige grunde. Den sammenhængende by er vigtig for en fornuftig udbygning af veje, stier, forsyningsledninger m.m. Den er også vigtig for, at der kan skabes nærhed mellem forskellige byfunktioner – eksempelvis mellem boliger, butikker og daginstitutioner – og for, at der kan etableres en effektiv kollektiv trafikbetjening. Derfor er det vigtigt, at ny bebyggelse planlægges i forlængelse af og i sammenhæng med de eksisterende byområder.

Bestemmelsen om en klar grænse mellem land og by er ikke til hinder for, at der kan planlægges natur- og landskabskiler ind i byerne. Det skal i den forbindelse tilstræbes, at der etableres søer og grøfter og regnvandsbede med henblik på klimatilpasning og som opholdsarealer, biotoper og spredningskorridorer for flora og fauna.

Inden for byudviklingsområderne kan der forekomme arealer, der er udpeget som lavbundsarealer, naturområder eller mulige naturområder. Disse arealer bør friholdes som grønne områder. Den nærmere afgrænsning af bebyggelsen fastlægges i lokalplanlægningen, hvori der kan planlægges for indpasning af veje og stier til betjening af tilgrænsende byområder.

Inden for byudviklingsområderne kan der være arealer, der er udpeget som områder af særlig geologisk interesse, bevaringsværdige landskaber, værdifulde kulturmiljøer eller kirkeindsigtsområder. Ved planlægning af byudvikling på de arealer skal der tages hensyn til interesserne gennem krav til bebyggelsens placering, højde og udformning.

Ifølge planloven kan en lokalplan indeholde bebyggelsesregulerende bestemmelser begrundet i et ønske om at sikre klimatilpasning. Der kan f.eks. stilles krav om ubefæstede arealer, der kan sikre vandets mulighed for at sive ned i jorden, eller krav om at grønne tage og plantebede skal kunne optage regnvand. De nye muligheder indarbejdes så vidt muligt i fremtidige lokalplaner, ligesom de ”grønne løsninger” tilstræbes gjort synlige i bybilledet.

Udvikling i kystnærhedszonen

Odder

Ved sidste kommuneplanrevision blev der udlagt et nyt erhvervsområde i Odder nordøst, rammeområde 1.E.13. Som det fremgår af kortet er ca. 2/3 del af området omfattet af kystnærhedszonen, der er afledt af Norsminde Fjord. Odder Kommune oplever en stor efterspørgsel på erhvervsgrunde, og har kun mindre, ledige arealer rundt om i kommunen. Der blev derfor udlagt et nyt areal, 1.E.13, i sammenhæng med de eksisterende erhvervsarealerne nord for Rude Havvej, der er en større overordnet vej. Det er en planlægningsmæssig begrundelse at udlægge et nyt erhvervsareal i tilknytning til eksisterende erhvervsarealer og udnytte den etablerede infrastruktur og mulighed for vidensdeling i erhvervsområderne. 

Området er vurderet ved besigtigelse og gennemgang af landskabet efter landskabskaraktermetoden. Der ligger bevaringsværdige landskaber både mod nord og øst i form af Odder Ådal og Rævs Ådal. I forbindelse med planlægning af arealet, skal der etableres en afskærmende hegnsbeplantning i egnskarakteristiske arter ud mod Odder Ådal og Rævs Ådal.  

Hou - ingen nye udpegninger

Hou er udpeget til lokalcenter. Da Hou ligger inden for kystnærhedszonen er det ikke muligt at udbygge byen uden for kystnærhedszonen. Siden sidste kommuneplanrevision i 2021 er der sket en befolkningstilvækst i Hou fra 1560 indbyggere til 1735 indbyggere i 2024. Der er således en stor interesse for at bo i Hou og en øget efterspørgsel på både åben/lav og tæt/lave boliger. Det at bo nær rekreative områder som hav, strand og skov er et stigende ønske. Ved denne kommuneplanrevision foretages der ikke nye udpegninger. Ved sidste kommuneplanrevision blev der udlagt 2 områder med et samlet areal på ca. 9 ha som et alternativ til "Færgebyen", der udvikles på arealerne ved Hou Havn.  

Rammeområde 5.B.14 ligger syd for Houvej, med mulighed for at etablere åben/lave og tæt/lave boliger. I tilknytning til dette område er udlagt et areal til bæredygtig jordhåndtering til placering af overskudsjord.  Dette område vil over tid blive formet til rekreative og smukke landskaber, der giver værdi for alle. Det kan f.eks. være udsigtshøje, bynær skov og sundhedslandskaber, der indbyder til bevægelse.

Rammeområde 5.B.16, giver mulighed for at etablere 6 åben/lave boliger bagved den eksisterende bestyrerbolig og den eksisterende Hou Strandcamping. Hou Strandcamping ønsker at reducere campingarealet og etablere sommerhuse på det areal, der er udlagt til sommerhusområde i Bygningsvedtægt for Odder Kommune vedtaget af Kommunalbestyrelsen den 25. marts 1974. Derved vil rammeområde 5.B.16 også ligge bag ved det kommende sommerhusområde. 2 af de åben-lave parceller får direkte adgang fra Spøttrup Strandvej og området ses som en sammenhæng med det eksisterende Hou Strandpark, der ligger mod vest.

Området er ved sidste kommuneplanrevision besigtiget i forbindelse med udarbejdelse af Grønt Danmarkskort, og det er vurderet, at et areal, der ligger mellem 5.B.16 og perspektivområdet udpeges til Grønt Danmarkskort til potentiel natur. Herved trækkes naturen og ådalen frem mod Hou Strandpark og det mindre boligområde 5.B.16 samt perspektivområdet. Der kan på sigt skabes bedre adgang til de omgivende natur- og kystområder. Etablering af de 6 åben-lave parceller hindrer ikke adgang til kysten. Ved planlægning for området, vil der blive stillet krav om, at der er adgang til kysten. 

Ved besigtigelse af området er det desuden vurderet, at der er flere større træer og sammenhængende beplantning ved kysten, der dækker for indkig til området fra stranden. Desuden holdes den åben-lave bebyggelse i en lav højde på 7 m i én etage med udnyttet tagetage. Der er meget begrænsede udbygningsmuligheder i Hou, da en stor del af de omkringliggende områder er udpeget til bevaringsværdige landskaber, sammenhængende landskaber og fredning i form af Gersdorffslund fredningen. Der vurderes derfor ikke at være alternative byudviklingsmuligheder. Området betragtes som en huludfyldning i den eksisterende bystruktur. 

Alle boligområder er vurderet ved gennemgang af landskabet efter landskabskaraktermetoden. Det er karakteren i Hou, at der er større og mindre skovområder mellem og rundt om bebyggelserne. For at understrege denne karakter, er der nord for Hou Strandpark udlagt et område til skovrejsning lige som områder til bæredygtig jordhåndtering med tiden vil få en grøn og rekreativ karakter. 

Den planlægningsmæssige er at understøtte de allerede foretagne investeringer i infrastrukturen og fortætte boligområderne omkring den eksisterende by. En udbygning af Hou vil også understøtte en velfungerende skole og et velfungerende bysamfund. 

Saksild - lille udvidelse af eksisterende kommuneplanramme 3.B.4

Saksild by er udpeget til lokalcenter og er beliggende i kystnærhedszonen ca. 1 km vest for havet. Det er derfor ikke muligt at udbygge byen uden for kystnærhedszonen. Ved denne kommuneplanrevision foretages alene en meget begrænset udvidelse af kommuneplanramme 3.B.4 mod vest. Arealet ligger landværts bag Rudevej og en stor del af Saksild. Siden sidste kommuneplanrevision i 2021 er der sket en befolkningstilvækst i Saksild fra 824 til 882. Der er således fortsat en  interesse for et bo rekreativt og kystnært med nem adgang til havet.  

Ved sidste kommuneplanrevision blev der udpeget et rammeområde 3.B.11 til byudvikling herunder til bofællesskab. Området er placeret bag en eksisterende campingplads samt de eksisterende og planlagte sommerhusområder. Der er ved udlæg af området lagt vægt på at fastholde en grøn bufferzone mellem byen og sommerhusområderne. Ligeledes lægges der vægt på, at eksisterende stiadgange gennem sommerhusområdet til stranden fastholdes. Der har vist sig en øget interesse for at leve i et bofællesskab, hvorfor der pågår en planlægning for at etablere et bofællesskab med op til 25 børnefamilier. Bofællesskabet ønsker at indgå i og styrke det lokale fællesskab og miljø i Saksild By og tage del i skole, kultur og erhvervsliv. 

Byudviklingsområdet er vurderet ved udpegning af bevaringsværdige landskaber efter landskabskaraktermetoden. Det er vurderet, at byvækstområdet ved Saksild ikke er omfattet af bevaringsværdige landskaber, og at der er en relativ stor afstand til bevaringsværdige landskaber. Da del af området vest for Rudevej er anvendt til "Folkeskov", var der behov for at revidere strukturplanen og inddrage et større område i den nordlige del af Saksild, øst for Østerlunden. Der er derfor udarbejdet en ny Strukturplan 2022, der kan ses under Læs Mere i højre side. 

Det er en planlægningsmæssig begrundelse, at en øget tilgang af børnefamilier vil sikre et godt befolkningsgrundlag for en velfungerende skole og kulturhus og de allerede foretagne investeringer i infrastrukturen. Nærheden til skole, kulturhus og rekreative arealer giver en høj grad af liveability.

Gylling - ny kommuneplanramme 6.B.3

Ønske om at etablere et mindre bofællesskab i den østlige del af Gylling, indgik som høringssvar til Planstrategi 2023. Det ønskede areal er privatejet og drevet af en vision om at tiltrække flere børnefamilier til Gylling. Projektet skal ses som et mangfoldigt alternativ til den kommunale udstykning i den nordøstlige del af Gylling. Hensigten er at tilbyde alternative boformer med en variation af boligtyper, fælles dyrkningsarealer og fælles opholdsområder. Hermed understøttes og udfoldes den sociale sammenhængskraft i Gylling.

Hele Gylling ligger inden for kystnærhedszonen. Det nye rammeområde 6.B.3 ligger ud mod det åbne land, men er beliggende bag eksisterende bebyggelse i kystlandskabet. Bebyggelsen vil fungere som en naturlig del af byens eksisterende struktur med den ældre del af byen i midten og nyere bebyggelse i kanten, med udstikkere fra centerområdet.

Den ønskede placeringen ligger inden for Bevaringsværdige landskaber og Kirkeindsigt. Indvirkningen er konkretiseret under de respektive retningslinjer for Bevaringsværdige landskaber og Kirkeindsigt. Samlet set er det vurderet, at projektet kan indpasses i kystlandskabet og at påvirkningen af kystlandskabet ikke er væsentlig.

Det er en planlægningsmæssig begrundelse at understøtte en mangfoldig byudvikling og muligheden for at skabe trygge og levende boligområder. Det giver tryghed og mulighed for mere fritid, når der er korte afstande til offentlige institutioner, rekreative områder med forskellige udfoldelsesmuligheder og kulturelle tilbud. Det giver også tryghed at leve i robuste boligområder, hvor der er mange forskellige typer boliger. Sammenfattende ønsker Kommunalbestyrelsen at understøtte Gylling skole og de eksisterende service erhverv i Gylling.  

Bosætningsby Assedrup - udvidet kommuneplanramme 3.BL.5

Med den reviderede Planlov § 11 b stk. 6 er der givet mulighed for at planlægge for en begrænset byudvikling ved at omdanne landzonebyer til byzonebyer med udgangspunkt i kommuneplanens hovedstruktur og på baggrund af en strategisk planlægning for byerne. 

Assedrup ønskes udpeget til bosætningsby, så der kan ske en begrænset udvikling af byen for at understøtte en stationsnær byudvikling. Helt konkret er der ønske om at etablere et eller flere bofællesskaber, der bygger på tanken om "Grøn bosætning". "Grøn bosætning" er en samlet boligbebyggelse med fælles dyrkningsarealer til selvforsyning og bæredygtige leveformer som f.eks. at benytte den offentlige transport. 

Selve Assedrup by ligger i en slugt i et meget terrasseret landskab, der munder ud i Odder Ådal. Der ligger enkelte bebyggelser spredt i landskabet mellem området og Norsminde Fjord. Pga. det bakkede terræn, hvor de omkringliggende bakketoppe er målt til kote 42 og 44 vil området ikke kunne ses fra det kystlandskabet eller kysten ved Norsminde Fjord.

Ny bebyggelse skal placeres i terrænet, bag eksisterende bebyggelse og levende hegn, med respekt for det omkringliggende landskab. Ved planlægning af arealet skal de kendetegnende landsbystrukturer som f.eks. jorddige og beplantningshegn langs Assedrup Bæk bevares. 

Området omkring Assedrup Bæk er udpeget til lavbundsareal, potentiel natur og økologisk forbindelse. Ved planlægning skal arealerne friholdes til regnvandshåndtering og kogræsserlav. Hensigten er at øge og styrke biodiversiteten i området. Det er Odder Kommunes erfaring fra f.eks. byggemodningsområdet i Odder Vest, hvor Stampmølle Ådal er friholdt fra bebyggelse og benyttes til regnvandshåndtering og kogræsserlav, at der med tiden kommer mere biodiversitet og mere natur i området til glæde for dyr og mennesker frem for, at området fortsat bruges til landbrug.

Der er en øget efterspørgsel på at bo i Odder Kommune herunder også i område til ”Grøn bosætning” i Assedrup, hvor der længe er arbejdet intenst på at udvikle området til et bæredygtigt bofællesskab ud fra ovenstående hensigter. Der er tale om en boform med fokus på fællesskaber omkring lokale anlæg til bæredygtighed og selvforsyning. Det er hensigten, at den eksisterende gårdbebyggelse bevares. F.eks. kan den eksisterende stald anvendes til forsamlingshus for beboerne i Assedrup eller til gårdsalg. 

Dette er i overensstemmelse med et af planprincipperne i det strategiske regionssamarbejde ”Business Region Aarhus”, som Odder Kommune deltager i. Der er tilsvarende udlagt et areal til ”Økologiens Kvarter” i tilknytning til ”Den Økologiske Have”. Hensigten er, at de to områder skal kunne understøtte hinanden i udviklingen af boformen i synergi med Økologiens Have, der ligger i den østlige del af Odder By.

Den planlægningsmæssige og funktionelle begrundelse for at udvikle Assedrup inden for kystnærhedszonen, er en gunstig, stationsnær beliggenhed ved den eksisterende station i Assedrup. Det er en del af den grønne omstilling, hvor der i højere grad satses på at etablere boliger i tilknytning til Letbane stop og herved understøtte den kollektive trafik, der er baseret på vedvarende energi. Med den igangværende letbanedrift og den nære placering 15-25 min. fra forskellige stoppesteder i Aarhus, oplever Odder Kommune en efterspørgsel på boliger i området til ”Grøn bosætning". Etablering af boliger i Assedrup understøtter således også investeringer, der allerede er foretaget i infrastrukturen.

Bosætningsby Norsminde - ny kommuneplanramme 3.B.12

Norsminde ligger ud mod kysten på et næs omgivet af et åbent landskab, der i kommuneplanen er udpeget til større sammenhængende landskab og bevaringsværdig landskab. Selve byen og sommerhusområdet er relativt højt placeret i terrænet ud mod kysten. Mod nord og vest ligger Norsminde Fjord og den inddæmmede Kysing Fjord. 

Den eksisterende byzone ønskes udbygget med en begrænset udvikling bag det eksisterende sommerhusområde, så byudviklingen ikke berører de bevaringsværdige landskaber, der omkranser byen og sommerhusbebyggelsen. Ved udvikling af byen er det vigtigt, at der opretholdes en grøn kile mellem bosætningsbyen og sommerhusområdet. Det er også vigtigt, at der etableres en grøn kile ud mod Næsvej og den eksisterende byzone mod vest.

Det er en planlægningsmæssig begrundelse at understøtte og udfolde det eksisterende friluftsliv med den meget aktive lystbådehavn samt de service erhverv, der er etableret i Norsminde.  

Bosætningsby Boulstrup - ny kommuneplanramme 4.B.3, 4.RE.1 og 4.RE.2 samt udvidelse af eksisterende kommuneplanramme 4.BL.1

Boulstrup ligger nordvest for Hou cirka 2,5 km fra kysten. En stor del af Boulstrup er i dag udlagt i byzone, da byen tidligere har været lokalcenterby i sammenhæng med Over- og Neder Randlev.  

Landsbyen og Stationsbyen Boulstrup er udpeget som ”Værdifuldt kulturmiljø” i Kommuneplan 2025-2037 og er beskrevet i rapport ”38 kulturmiljøer i Odder Kommune” som kulturmiljø nr. 17. Af rapporten fremgår det, at det er vigtigt, at den oprindelige landsby og den senere stationsbydel ses tydeligt. Herudover beskrives, at det er vigtigt at bevare baneforløbet og de byhuse, der ligger omkring stationen.

Ved planlægning for byudvikling i Boulstrup har der derfor været fokus på at bevare et tydeligt skel mellem landsbyen og stationsbyen, ligesom der har været fokus på at bevare baneforløbet, som i dag er smukt udlagt som et grønt område ”Kastanjehaven” med et overdækket areal til fælles ophold for beboerne i Boulstrup. Der udpeges derfor et rekreativt område omkring Kastanjehaven. 

Der her herudover været fokus på at friholde smukke landskabelige udsigter fra de planlagte stiforbindelser til det åbne land. Den tidligere kirkesti til Bjerager Kirke ønskes genetableret med to forløb, så det bliver muligt at gå en længere tur ud i det smukke landskab mod nord. Genetablering af tidligere stier skaber liv i en gammel fortælling og giver samtidig stedsidentitet og adgang til det omgivende landskab. 

Herudover ønskes etableret tværgående stiforbindelser, for at binde de to bydele, landsbyen og stationsbyen, tættere sammen og for at understøtte den sociale sammenhængskraft mellem de to bydele. Der udlægges et rekreativt område mellem landsbyen og stationsbyen. Det rekreative område skal friholdes fra bebyggelse og kan benyttes til fælles ophold. Det rekreative område benævnes “Byeng”.

Det er en planlægningsmæssig og funktionel begrundelse at understøtte elevgrundlaget til "Hou Skole" og "Randlev Friskole og Børnehus". Derfor ønsker Kommunalbestyrelsen en begrænset udvikling i sammenhæng med de eksisterende boligområder som det fremgår af den strategiske planlægning for Boulstrup.  

Perspektivområde

Perspektivområder er et område, hvor der på sigt påtænkes at etablere byudvikling. Forinden området udvikles, skal det inddrages i kommuneplanen som et rammeområde, og der skal udarbejdes en strukturplan for området inden, der kan igangsættes en lokalplanlægning.

For perspektivområder i Hou gælder, at områder, der ligger landværts, vil blive inddraget først. Dvs. perspektivområdet, der ligger havværts nordøst for Spøttrup Strandvej, først inddrages, når de øvrige perspektivområder i Hou er planlagt.  

Miljøkonflikter

Byudviklingen skal planlægges, så miljøkonflikter undgås. Miljøkonflikter kan være konflikter om støj- og lugtgener. Virksomheder skal placeres så de ikke generer eksisterende forureningsfølsom arealanvendelse, og omvendt skal boliger, institutioner o. lign. placeres under hensyn til de eksisterende virksomheder.

For så vidt angår afstand til risikovirksomheder, skal der ikke kun sikres afstand til boliger, institutioner og lignende, men også til andre virksomheder.

Trafik

Ved planlægning af byudvikling og byomdannelse skal der tages hensyn til trafiksikkerhed og mulighederne for at betjene områderne med kollektiv trafik. I den forbindelse er afstanden fra boligerne til bus- og togforbindelser afgørende for brugen af den kollektive trafik.

Museumsloven

I god tid forud for et anlægsarbejde der indebærer gravearbejder, bør bygherre kontakte Moesgaard Museum og anmode om en udtalelse i forhold til museumsloven §25 stk 1-3. I udtalelsen vurderer museet, om der ved nævnte anlægsarbejde er risiko for destruktion af væsentlige fortidsminder. Hvis dette er tilfældet fremsender museet i samme udtalelse en anbefaling af videre tiltag.

Forundersøgelsen skal være med til at sikre et godt samarbejde mellem bygherre og museet og sikre, at en eventuel arkæologisk undersøgelse inkorporeres i planlægningsprocessen og derved undgå standsning af anlægsarbejdet og derved fordyrende udgifter. Det rent konkrete formål med den arkæologiske forundersøgelse er at undersøge de forventede fortidsminders art og omfang, således at områder enten friholdes eller museet kan udarbejde et realistisk tids- og udgiftsestimat forbundet med en egentlig slutudgravning.