Byudvikling og liveability

Mål

Kommunalbestyrelsen:

• Vil understøtte en udvikling med Odder by som kommunecenter, fem lokalcenter byer Hou, Saksild, Gylling, Ørting og Hundslund samt tre bosætningsbyer Assedrup, Norsminde og Boulstrup.
• Vil med fokus på liveability skabe trygge og levende byområder, hvor den enkelte borger kan udfolde sit liv.
• Vil skabe velafgrænsede bysamfund i forhold til det omgivende landskab og miljø, herunder forskønne og forbedre ankomsten til byer og bydele ved bl.a. plantning af vejtræer og andre grønne elementer langs vejene.
• Vil styrke det blå og grønne strøg omkring Odder Å.
• Vil udvikle nye bydele, udstykninger og boligområder i respekt for landskabet med fokus på kvalitet, grønne kiler, vand, biodiversitet og et mangfoldigt liv.
• Vil arbejde for, at den eksisterende bygningsmasse genbruges og renoveres, når det er muligt. 
• Vil arbejde for, at der etableres flere legepladser i byerne. 
• Vil arbejde for, at der etableres flere grønne tage med sedum og solceller. 
• Vil kunne tilbyde byggemuligheder med et varieret boligudbud i Odder by, de fem lokalcenter byer og de tre bosætningsbyer.
• Vil sikre oplandsbyernes særlige kvaliteter.
• Vil klimasikre nye udstykninger ved at lede regnvandet bort dels ved nedsivning, dels til våde regnvandsbassiner, samt arbejde for at minimere det befæstede areal i lokalplaner.

 

Handlinger i forbindelse med "Byudvikling og liveability" indvirker i/opfylder verdensmål "Bæredygtige byer og lokalsamfund" delmål 11.2, 11.3, 11.4, 11.6, 11.7, 11b, "Livet på landet" delmål 15c samt "Partnerskaber for handling" delmål 17.17.

Redegørelse

I den kommende planperiode har Kommunalbestyrelsen fokus på, at vi skal bo lidt tættere, så der fremover bliver et mindre arealforbrug til bebyggelse. Det vil sige, at vi skal bo lidt tættere ved udvikling af nye bydele, men vi skal også bo tættere i de eksisterende byer. De rekreative områder skal have flere anvendelser og potentialer, end der hidtil har været.

Den eksisterende bygningsmasse skal genbruges og renoveres, når det er muligt. Transformation og renovering af bygninger kan reducere byggeriets klimaaftryk. Det er en lille sejr for klimaet at genbruge materialer eller hele bygninger, så affaldsmængderne begrænses.  

Byudvikling og liveability skal gå hånd i hånd. Kommunalbestyrelsen ønsker at skabe trygge og levende byområder, hvor den enkelte borger kan udfolde sit liv. Det giver tryghed og mulighed for mere fritid, når der er korte afstande til offentlige institutioner, rekreative områder med forskellige udfoldelsesmuligheder og kulturelle tilbud. Det giver også tryghed at leve i robuste boligområder, hvor der er mange forskellige typer boliger til alle aldre, så man i livets forskellige faser, kan vælge at blive boende i "sit" område, hvis det er det man har lyst til. 

Byvækstområderne er områder, der planlægges overført til byzone ved lokalplanlægning inden for en planperiode på 12 år. 

Bymønster

Med den reviderede Planlov § 11 b stk. 6 er der givet mulighed for at planlægge for en begrænset byudvikling ved at omdanne landzonebyer til byzonebyer med udgangspunkt i kommuneplanens hovedstruktur og på baggrund af en strategisk planlægning for byerne. Efter "Vejledning for strategisk planlægning for landsbyerne, november 2021" har der været afholdt 2 borgermøder i hver bosætningsby med et overordnet fokus på følgende tre emner.

• Steder og forbindelser, infrastruktur
• Adgang til det omgivende landskab, natur, skov og beplantning. 
• Boformer og social sammenhængskraft

Input fra borgermøderne er samlet i notat om "Strategisk planlægning for bosætningsbyerne Assedrup, Norsminde og Boulstrup" og ses under "Læs mere" i højre side. 

Som beskrevet i Planstrategi 2023 ønsker Odder Kommune en begrænset udvikling i byerne Assedrup, Norsminde og Boulstrup. Begrænset udvikling skal ses i kontekst af nedenstående bymønster.

Med indsættelse af de tre bosætningsbyer i kommuneplanens bymønster er hovedstrukturen opbygget som vist nedenfor:

• Kommunecenter - Odder by
• Lokalcenterbyer - Hou, Saksild, Ørting, Gylling og Hundslund
• Bosætningsbyer - Assedrup, Norsminde og Boulstrup
• Afgrænsede landsbyer - Balle, Bjerager, Dyngby, Falling, Fensten, Fillerup, Nølev, Neder Randlev, Over Randlev, Oldrup, Sondrup, Torrild, Ålstrup, Alrø og Tunø by. 

 

Nedenstående tal bygger på befolkningsprognose fra marts 2024.

Odder by har ca. 13.471 indbyggere og er kommunecenter med både handel, service, uddannelse og arbejdspladser.

De fem lokalcentre er Hou, Saksild, Gylling, Ørting og Hundslund. De har tilsammen 4.469 indbyggere, fordelt med 1735 i Hou, 873 i Saksild, godt 680 i Ørting, godt 663 i Gylling og 518 i Hundslund. En udpegning af en by som lokalcenter er bl.a. baseret på omfanget af den lokale service. 

Der er en stor efterspørgsel på at bo i Odder Kommune. Ved den sidste kommuneplanrevision, blev der udpeget en del byvækstarealer. Disse arealer fastholdes, og tilføjes kun et enkelte område ved Gylling.

Som beskrevet ovenfor udlægges 3 bosætningsbyer Assedrup, Norsminde og Boulstrup, hvor der kan ske en begrænset byudvikling. Herudover skal byggemulighederne udnyttes inden for de eksisterende rammeudlæg f.eks. ved fortætning af byen eller ved byomdannelse.

På baggrund af boligbyggeprogram udarbejdet for 2025 forventes etableret godt 2504 boliger i de seks største byer, de tre bosætningsbyer og det åbne land med den fordeling, som fremgår af skemaet nedenfor. Boligbyggeprogrammet revideres hvert år og tager udgangspunkt i kendte projekter og kommende byvækstområder.  

År	2025	2026	2027	2028	2029	2030	2031	2032	2033	2034	2035	2036	2037	2038	I alt
Odder og det åbne land	60	45	87	129	184	126	135	195	132	144	163	140	95	106	1741
Hou	18	30	24	1	2	17	16	15	5	5	5	5	9	9	161
Saksild	1	1	12	55	55	45	42	36	30	20	6	6	6	2	317
Ørting	0	0	0	0	3	3	3	3	3	3	3	3	3	3	30
Hundslund	1	1	7	11	6	6	2	3	2	1	1	1	1	1	44
Gylling	1	1	5	5	4	1	1	1	1	1	2	1	1	0	25
Assedrup	0	0	10	10	10	4	5	5	10	10	10	5	5	0	84
Norsminde	0	0	0	3	7	11	15	15	0	0	0	0	0	0	51
Boulstrup	0	0	2	4	6	8	4	4	5	4	4	4	4	2	51
I alt	81	78	147	218	277	221	223	277	188	188	194	165	124	123	2504

I Odder By er der udlagt i alt 103 ha til nye boligområder samt 50 ha arealer til nye erhvervsområder.  Derudover er  der en restrummelighed inden for Bendixmindeområdet i Odder Vest på ca. 5.6 ha.

Areal til "Grøn bosætning" ved Økologiens Have udvides og kaldes i stedet "Økologiens Kvarter". Der har de senere år vist sig at være interesse for alternative og bæredygtige boformer, hvor fællesskabet er i centrum. Der er tale om en samlet boligbebyggelse med fælles dyrknings- og græsningsarealer til selvforsyning. 

 

By	Type	Rummelighed i Ha
Odder	Bolig	108.6
Hou	Bolig	8.4
Saksild	Bolig	18
Odder	Erhverv	50
Hou	Erhverv	0
Saksild	Erhverv	0
Hundslund	Erhverv	1

Kvalitet i byudviklingen

”Vækst med kvalitet” har været Kommunalbestyrelsens fokusområde, siden indsatsområdet blev vedtaget på et visionsseminar i 2006. Som opfølgning på visionsseminaret har det tidligere Byråd vedtaget ”Arkitekturstrategi 2011”, som senest er revideret i forbindelse med kommuneplanrevisionen i 2017.

Det er strategiens visioner, der ligger til grund ved lokalplanlægning og planlægning af større områder (strukturplaner). Både den hidtidige og kommende udbygning af Odder Vest er konkrete eksempler på realiseringen af Kommunalbestyrelsens vision.

Kvalitet i byudviklingen er bl.a.:

• At kunne tilbyde en variation af boligmuligheder.
• At regulere på udseende og de fysiske rammer for at give områderne et karakteristisk udtryk.
• At sikre naturkvaliteterne i de udbyggede områder.
• At indpasse boligerne med respekt for og adgang til de eksisterende naturkvaliteter ved udbygning af nye områder.
• Generelt at tage hensyn til natur-, miljø- og kulturinteresserne samt landbrugsdriften i forbindelse med byudviklingen.

Et varieret boligudbud omfatter etageboliger, tæt-lave boliger og åben-lave boliger, ligesom det at kunne tilbyde såvel bynære boliger som boliger med rekreative kvaliteter er et udtryk for at råde over et varieret boligudbud. I de senere år er der også kommet fokus på alternative og bæredeygtige bomiljøer og bofællesskaber. 

Strukturplan

Før boligområderne kan lokalplanlægges har Kommunalbestyrelsen vedtaget, at der snarest og senest i forbindelse med den første lokalplan inden for et rammeområde, skal udarbejdes en samlet strukturplan for det pågældende rammeområde. Det er landskabets struktur, der er afgørende for, hvor nye boligområder placeres, og hvordan de benyttes. Strukturplanen skal derfor tage udgangspunkt i landskabet samt afledning af regnvand på overfladen. Desuden skal biodiversitet tænkes ind overalt, hvor det er muligt. Formålet er at skabe en rigere og bedre natur i Odder Kommune og øge borgernes bevidsthed om værdien af natur og den biologiske mangfoldighed.  Herudover skal der inden for den enkelte strukturplan sikres en bæredygtig jordhåndtering og at der er "jordbalance" inden for området. 

Odder by – kommunecenter

I Odder by er der forudsat et boligbyggeri i planperioden på omkring 125  boliger i gennemsnit pr. år. Sammenlagt gives der mulighed for at etablere godt 1741 nye boliger. 

Som i den tidligere planperiode ønsker Kommunalbestyrelsen, at der sker en byudvikling både i Odder Vest og i Odder Øst - "Økologiens kvarter". Landskabet, naturen og de nære kvaliteter er forskellige i den vestlige og østlige del af Odder. Med byvækst i både den østlige og vestlige del af Odder by, ønsker Kommunalbestyrelsen at imødekomme de forskellige ønsker, der vil være fra kommende tilflyttere. 

I den forgangne planperiode er der sket en større planlægning og udbygning af Odder Vest i områderne syd og nord for Stampmølle Bæk (rammeområde 1.B.38 og rammeområde 1.B.39 - Bendixmindeområdet).  Der resterer nu kun en mindre del af Bendixmindeområdet, inden området er fuldt udbygget.  

Den fremtidige udbygning vil herefter ske nord for Balle Bæk inden for rammeområderne 1.B.40. og 1.B.41. Tilsammen udgør de 2 rammeområder ca. 40.4 ha. Der pågår udarbejdelse af strukturplan for rammeområde 1.B.41.

Rammeområderne 1.BL.13 ("Økologiens Kvarter" og rammområde 1.B.45 udgør den østlige udbygning af Odder og er tilsammen 63 ha. Strukturplan for Økologiens Kvarter blev vedtaget af Kommunalbestyrelsen den 20. juni 2023 og kan ses under "Læs mere" i højre side. 

Der er udlagt 2 områder til erhverv nord og syd for Rude Havvej (rammeområde 1.E.13 og 1.E.14). Områderne udgør tilsammen 50 ha. Ved planlægning for områderne skal det sikres, at der afskærmes med beplantning mod Rævs Å og det åbne land.  

Desuden skal den igangværende byfortætning i VitaPark, Åparkeringen og arealerne langs Letbanestrækningen fortsættes.

Odder by har en stor kvalitet med de mange vandløb, der løber gennem byen. Det er rekreative forbindelser, der fletter sig ind i byen. Særligt Odder Å har en stor betydning for byen og dens historie. Kommunalbestyrelsen vil i planperioden arbejde for at styrke det rekreative blå-grønne strøg omkring åerne særligt med fokus Odder Å. Åløbet ved Polititorvet er sat i fokus ved etablering af "Folkeparken", der binder områderne omkring åen bedre sammen. Åen er et markant element i "Folkeparken", der er en kilde til naturlige mødesteder og giver mange forskellige former for oplevelser ved vandet. 

Hou – lokalcenter

Der er en øget interesse i at flytte til Hou. Det at bo nær rekreative områder som vand og skov giver en øget efterspørgsel på byggegrunde og boliger.

Lokalplan nr. 5040, giver mulighed for at etablere 6.000 m² boligareal samt 1.500 m² erhvervsareal på Hou Havn. Udgangspunktet for udvikling af området er at underbygge den autentiske stemning og de maritime aktiviteter, der er i Hou. Der har ved planlægning af området været fokus på områdets opkobling til den centrale del af Hou by, og hvordan der sikres en fornuftig trafikafvikling for trafikhavn, byomdannelsesområdet på havnen, lystbådehavnen og den gamle bykerne Projektet er benævnt "Færgebyen" og er under etablering . Der vil i den kommende planperiode være fokus på at etablere en havnepromenade ved "Færgebyen". 

I den sidste planperiode blev der derfor udlagt et nyt rammeområde 5.B.14 som et alternativ til "Færgebyen". Her vil der være mulighed for at etablere åben/lav og tæt/lave boliger. I tilknytning til dette område er udlagt et areal til bæredygtig jordhåndtering til placering af overskudsjord. Overskudsjord er en ressource, der kan give økonomisk værdi, hvis jorden håndteres lokalt og rigtigt. Det vil vi søge at udnytte til rekreative og smukke landskaber, der giver værdi for os alle. Det kan f.eks. være udsigtshøje, bynær skov og sundhedslandskaber, der indbyder til bevægelse.

Herudover er der udlagt et rammeområde 5.B.16 med mulighed for at etablere åben/lave boliger bag den eksisterende bestyrerbolig på Hou Strandcamping. Hou Strandcamping ønsker at reducere campingarealet og anvende en del af det bagvedliggende areal til ca. 6 åben/lave boliger. De to områder udgør samlet set godt 9ha til byudvikling. 

Da Hou ligger inden for kystnærhedszonen er det ikke muligt at udbygge byen uden for kystnærhedszonen. Den planlægningsmæssig begrundelse for ovenstående byudvikling er beskrevet under retningslinjer for byvækst. 

Saksild – lokalcenter

Der er en øget interesse for at bo i Saksild. Der indgik i sidste planperiode et ønske om at etablere et bofællesskab med 15 bo enheder til børnefamilier i den nordlige del af Saksild nær skolen. Der har vist sig en øget interesse for bofællesskabet, hvorfor der nu pågår en planlægning for at etablere et bofællesskab op til 25 børnefamilier. Bofællesskabet ønsker at indgå i og styrke det lokale fællesskab og miljø i Saksild By og tage del i skole, kultur og erhvervsliv. 

Efter sidste planperiode blev der udarbejdet en ny strukturplan, der inddrager et større område ved Rudevej. Strukturplan 2022 for Saksild er vedtaget af Kommunalbestyrelsen den 28. marts 2023 og kan ses i højre side. En øget tilgang af børnefamilier vil sikre et godt befolkningsgrundlag for skolen og de allerede foretagne investeringer i infrastrukturen. Ønsket er fortsat at binde den nordlige og sydlige del af Saksild sammen. 

Saksild by er beliggende i kystnærhedszonen ca. 1 km vest for havet. Det er derfor ikke muligt at udbygge byen uden for kystnærhedszonen. Rammeområderne og perspektivarealet er placeret bag en eksisterende campingplads og sommerhusområder. Ved den videre planlægning af områderne lægges vægt på at fastholde en grøn bufferzone mellem byen og sommerhusområdet. Den planlægningsmæssig begrundelse for ovenstående byudvikling er beskrevet under retningslinjer for byvækst. 　

Ørting - lokalcenter

Der er også en øget efterspørgsel på byggegrunde i Ørting. I sidste planperiode blev der derfor udlagt et nyt byudviklingsområde på knap 7 ha. i den vestlige del af Ørting. Ved planlægning for området skal der sikres en sammenhæng i den omgivende infrastruktur som veje og stier. 

Hundslund - lokalcenter

Der er en eksisterende rummelighed inden for de udlagte byudviklingsområder. 

Gylling - lokalcenter

På baggrund af et ønske fra en privat lodsejer, udlægges der et mindre areal på ca. 9 ha til etablering af et bæredygtigt bofællesskab. Det vurderes at et bofællesskab vil styrke den sociale sammenhængskraft i Gylling og understøtte skolen og handelen i Gylling. Projektet følger den eksisterende struktur med den ældre del af byen i midten og nyere bebyggelse i kanten, hvor der er nogle udstikkere fra centerområdet.

Da Gylling ligger inden for kystnærhedszonen er det ikke muligt at udbygge byen uden for kystnærhedszonen. Den planlægningsmæssig begrundelse for ovenstående byudvikling er beskrevet under retningslinjer for byvækst. Begrundelse for reduktion at bevaringsværdige landskaber er beskrevet under retningslinjer for bevaringsværdige landskaber. 

Øvrig udvikling

Som beskrevet ovenfor udpeges 3 bosætningsbyer Norsminde, Assedrup og Boulstrup med denne kommuneplanrevision. Herudover kan der ske en mindre udvikling inden for de afgrænsede landsbyer i landzone. I denne planperiode udpeges Alrø til ny afgrænset by. Herudover udvides afgræsningen inden for Fillerup og Neder Randlev. 

Omkring halvdelen af de byer, der er afgrænset i Kommuneplan 2025-37, er omfattet af kommuneplanens udpegning af værdifulde kulturmiljøer. Typisk er udpegningen sket for at sikre den eksisterende vej- og bystruktur, samt enkelte særlige bygninger eller pladser i byerne. Disse kulturmiljøer skal så vidt muligt sikres gennem den videre planlægning af byerne.