Retningslinjer
De afgrænsede byer fremgår af kortet.
Bebyggelse og anlæg samt til- og ombygninger i landzone skal placeres og udformes med respekt for landskabet og beskyttelsesinteresserne i det åbne land.
I landzone skal ny bebyggelse med sædvanligt tilhørende anlæg som udgangspunkt placeres inden for de afgrænsede byer.
Ved opførelse af nyt byggeri i afgrænsede byer og andre bymæssige bebyggelser i landzone skal bebyggelsen placeres med den længste facade af bygningerne ud mod og parallelt med vejforløbet, så bymiljøet omkring gaden understreges.
Ved planlægning af bebyggelse i byer skal tages hensyn til evt. landbrug, som drives fra gårde i og ved byen.
Bygninger med en SAVE-registrering mellem 1 – 4 må kun nedrives eller ændres efter Kommunalbestyrelsens tilladelse.
Handlinger i forbindelse med "Byggeri på landet" indvirker i/opfylder verdensmål "Bæredygtige byer og lokalsamfund" delmål 11b og "Livet på land" delmål 15.9.
Formål
Hensigten med retningslinjerne er at sikre, at der ved etablering af ny bebyggelse uden for byzonerne skabes og bevares værdifulde bebyggelser under hensyn til landskabet.
Redegørelse
Retningslinjerne omfatter det byggeri, der placeres i afgrænsede byer, og anden bebyggelse i landzone, som ikke anvendes til landbrugserhverv.
Retningslinjerne sikrer, at kommunen gennem landzonelokalplaner og behandling af enkeltsager kan stille krav til placering og udformning af nye bebyggelser og anlæg, så de tilpasses omgivelserne. Det vil sige sikre, at der i arkitektur og valg af materialer m.v. tages hensyn til eksempelvis bevaringsværdige bymiljøer, stedlig byggeskik og karakteristiske landskabstræk.
Retningslinjerne sikrer desuden, at bygninger med en SAVE-registrering mellem 1-4 kun må nedrives eller ændres efter Kommunalbestyrelsens tilladelse. Hensigten er at bevare den historiske fortælling og varetage om de bygningsmæssige værdier.
Følgende byer er afgrænsede og generelt udlagt til blandet bolig- og erhvervsformål i kommuneplanens rammer for lokalplanlægning: Balle, Bjerager, Dyngby, Falling, Fensten, Fillerup, Nølev, Neder Randlev, Over Randlev, Oldrup, Sondrup, Torrild, Alrø, Tunø by og Ålstrup.
Afgrænsningen af byerne er sket efter følgende principper:
- Nye byggemuligheder skal primært ske i forbindelse med den eksisterende bygningsmasse i form af udfyldning eller som afrunding mod det åbne land.
- Ny bebyggelse skal i placering, etageantal, bygningshøjder, udformning og materialevalg tilpasses den placering, bygningsskala og udformning, som er karakteristisk for den pågældende landsby. Mere fritliggende bebyggelse skal ligeledes tilpasses landskabet og den traditionelle bygningsskala og byggestil, som er typisk på egnen.
- Pladser, tofter og lignende, der ligger inden for landsbyafgrænsningerne, og som har betydning for bevarelsen af landsbymiljøerne og af evt. værdifulde kulturmiljøer, skal friholdes for ny bebyggelse.
- Landbrugsbygninger, der er vurderet som bevaringsværdige, og som ved deres placering (f.eks. med længste facade parallelt med og ud til gaden) markerer byens gadeforløb, er medtaget i landsbyafgrænsningen.
- Der skal være tæt forbindelse mellem det åbne land og byen. Hvor det er muligt, er landskabet trukket helt ind i byen, så det på enkelte strækninger følger bygaden, så der herfra bliver udsyn til landskabet.
- Landskabskiler, som har kulturhistorisk fortælleværdi eller er af væsentlig landskabelig betydning, er friholdt for bebyggelse.
- Lavbundsarealer er så vidt muligt friholdt for etablering af ny bebyggelse.
- I byer beliggende inden for kystnærhedszonen kan der kun udlægges nye områder til bebyggelse, såfremt der er en planlægningsmæssig begrundelse.
Afgræsningen af byerne er foretaget på baggrund af en besigtigelse og ud fra en vurdering af landsbyens naturlige afgrænsning i landskabet. Denne afgrænsning medfører en begrænset mulighed for vækst og omdannelse i de fleste byer. Mindre vækst i form af enkeltudstykninger kan ske ved landzonetilladelse. Større bebyggelser og anlægsarbejder skal gennemføres på baggrund af en lokalplanlægning. I landsbyer er lokalplanpligten generelt skærpet, fordi selv mindre ændringer kan medføre væsentlige ændringer i landsbyernes miljø. I 2015 vedtog Kommunalbestyrelsen at igangsætte lokalplanlægning for at sikre og udvikle de udpegede kulturmiljøer i Over Randlev, Torrild, Boulstrup, Falling, Sondrup og Bjerager. Bevarende lokalplan for Sondrup er udarbejdet som forslag og forventes politisk behandlet inden sommer 2025. Bevarende planlægning for de øvrige byer pågår.
I landsbyerne Tunø, Balle, Fensten, Dyngby, Bjerager, Ålstrup, Sondrup og Nølev er det vurderet, at der ved huludfyldning og afrunding kan ske en mindre vækst svarende til 1-3 boliger i planperioden. For byerne Falling og Oldrup er det vurderet, at der er en rummelighed svarende til 4-6 boliger.
I Over Randlev kan der på arealer, hvor der tidligere har været mindre erhvervsvirksomhed, ske en omdannelse af landsbyen med en rummelighed svarende til 8-10 boliger i planperioden under hensyntagen til det værdifulde kulturmiljø. I Torrild er der i en tidligere planperioden udlagt et rammeområde, hvor der kan ske en udvikling på op til 10 boliger. I Fillerup og Neder Randlev er den afgrænsede by udvidet, og der kan ske en udvikling på op til 10 boliger i perioden under hensyn til værdifuldt kulturmiljø og hensigtsmæssig placering i landskabet.
Alrø er udpeget som ny afgrænset by, hvor der gives mulighed for at etablere tæt/lave ældrevenlige boliger inden for et mindre areal. En stor del af Alrø er berørt af lugtgener fra eksisterende husdyrbrug. Planlovens § 15b stk. 3 giver mulighed for efter ansøgning til ministeren for byer og landdistrikter, at søge om tilladelse til at planlægge for boliger på lugtbaserede arealer, når grænseværdierne for lugtenheder ikke overstiger mere end 20 lugtenheder.
Egentlig byvækst skal ske i Odder by eller i en af lokalcenterbyerne Hou, Saksild, Hundslund, Gylling og Ørting. Herudover kan der ske en begrænset byvækst i de 3 bosætningsbyer Assedrup, Norsminde og Boulstrup. Hvis byggeriet i en by i landzone over en årrække væsentligt overstiger 10 boliger over 4 år, og hvis den udvikling må antages at fortsætte, vil Kommunalbestyrelsen i forbindelse med kommuneplanlægningen overveje, om byens zonestatus skal ændres.
Udvikling i kystnærhedszonen
Dyngby, Fensten, Nølev, Sondrup, Ålstrup samt halvdelen af Bjerager
Dyngby, Fensten, Nølev, Sondrup, Alrø og Ålstrup samt halvdelen af Bjerager ligger inden for kystnærhedszonen. I denne planperiode er Alrø udpeget som afgrænset by, da der er et lokalt ønske om, mulighed for at etablere enkelte tæt/lave ældrevenlige boliger. Herudover er der ikke foretaget ændringer i forhold til afgrænsede byer, der ligger inden for kystnærhedszonen.
Den overordnede planlægningsmæssige begrundelse for en begrænset udbygning inden for rammerne af disse byer er dels at kunne sikre, at der inden for landsbyafgrænsningen kan ske en begrænset udvikling og samtidig fastholde en naturlig og tydelig afgrænsning i landskabet, dels at der kan ske en udvikling af de værdifulde kulturmiljøerne i Sondrup, Ålstrup og Bjerager og Alrø. Alle afgrænsninger er vurderet efter besigtigelse og i forhold til de bevaringsværdige landskaber efter landskabskaraktermetoden.
Dyngby ligger ca. 1,2 km fra kysten. Der kan ske en begrænset udbygning svarende til ca. 1 boligparceller inden for afgrænsningen. Udbygningsmuligheden ligger vendt mod kysten, og er vurderet som et areal til huludfyldning og vil derfor udgøre en veltilpasset del af landsbyens morfologi og medvirke til, at landsbyen opleves afrundet. Arealet ligger i forhold til kysten delvist bag sommerhusområdet Dyngby Strand.
Fensten ligger ca. 2 km fra kysten. Der kan ske en begrænset udbygning svarende til ca. 2 boligparceller. Den ene udbygningsmulighed ligger i den østlige del vendt mod kysten men bag flere enkelte, spredt beliggende ejendomme. Den anden udbygningsmulighed ligger som en huludfyldning i den vestlige del af Fensten bag en større samlet bevoksning.
Nølev ligger 1,6 km fra kysten ved Norsminde Fjord. Der kan ske en mindre udbygning svarende til ca. 2-3 boligparceller midt i landsbyen. Udbygningsmuligheden er vurderet som en afrunding i landsbyen og ligger bag eksisterende bebyggelse i forhold til Norsminde Fjord. Ved planlægning for arealet skal der friholdes en grøn kile i den vestlige del, så der her gives mulighed for at etablere et fælles areal samt adgang langs skellet mod vest til f.eks. Rude Havvej.
Sondrup ligger lavt i et bakket terræn kaldet Sondrup Bakker og bag en tæt skovbevoksning ca. 1,2 km fra kysten. Sondrup er udpeget som værdifuldt kulturmiljø, der bl.a. omfatter et tidligere Mejeri. Ved besigtigelse af byen er det vurderet, at der kan ske en omdannelse af området omkring Mejeriet, da der gennem årene til erhvervsmæssig produktion er foretaget flere uhensigtsmæssige tilbygninger til Mejeriet, som nu ikke længere anvendes til virksomhedsdrift. Bevarende lokalplan for Sondrup er i proces.
Alrø by er centralt placeret på øen Alrø, der er forbundet til fastlandet med en dæmning. Mulighed for at etablere enkelte, ældrevenlige tæt/lave boliger var beskrevet i Planstrategi 2023 ud fra et lokalt ønske. Alrø er udpeget som værdifuldt kulturmiljø nr. 9 i rapport om "38 kulturmiljøer" Ved afgrænsning af byen er kulturmiljøet og det bevaringsværdige landskab taget i høj grad taget i betragtning.
Ålstrup ligger 1,8 km fra kysten. Der kan ske en begrænset udbygning i Ålstrup svarende til ca. 2 boligparceller. Udbygningsmulighederne er medtaget som en afrunding af byen. Kommunalbestyrelsen har vedtaget, at der skal ske en lokalplanlægning for at sikre og udvikle kulturmiljøet.
Del af Bjerager ligge inden for kystnærhedszonen. Der er i tidligere planperiode givet mulighed for, at der kan etableres to boliger i tilknytning til eksisterende bebyggelse.
Administrationsgrundlag
I retningslinjerne understreges, at planlægningen skal tage hensyn til de bestående landbrugsejendomme i og ved byerne, i det omfang gårdene har betydning for den fortsatte landbrugsmæssige udnyttelse af de omgivende jorder. Ved inddragelse af jord til ikke-landbrugsmæssige formål må der således tages hensyn til de berørte ejendommes struktur- og arronderingsforhold, samt til bygningsmæssige forhold. Der bør ligeledes friholdes mulighed for, at bestående avls- og driftsbygninger kan udvides eller ombygges.
Byggeri, anlæg og ændret anvendelse i landzone kan som hovedregel kun finde sted udenfor landsbyafgrænsningerne, hvis det er nødvendigt for erhvervsmæssig landbrugsdrift, hvilket også omfatter skovbrug og fiskeri. Inden for landsbyafgrænsningerne vil der derimod være mulighed for at opnå landzone- og byggetilladelser til anvendelse, bebyggelse og anlæg, som ikke er nødvendig for erhvervsmæssig landbrugsdrift. Grundlaget for sagsbehandlingen vil da være rammebestemmelserne for landsbyområderne og retningslinjer for byggeri på landet. Under sagsbehandlingen vil det desuden blive vurderet, om der er forhold, som kan begrunde, at der ikke kan meddeles landzonetilladelse indenfor de afgrænsede landsbyer. Sådanne forhold kan f.eks. være negativ indvirkning på naturmæssige, landskabelige og kulturhistoriske miljøer og værdier, nærhed til husdyrbrug, geologiske bevaringsinteresser eller væsentlige genevirkninger for omkringboende.