Byudvikling og liveability

Mål

Kommunalbestyrelsen:

Vil understøtte en udvikling med Odder by som kommunecenter og fem lokalcentre: Hou, Saksild, Gylling, Ørting og Hundslund.
Vil med fokus på liveability skabe trygge og levende byområder, hvor den enkelte borger kan udfolde sit liv.
Vil skabe velafgrænsede bysamfund i forhold til det omgivende landskab og miljø, herunder forskønne og forbedre ankomsten til byer og bydele ved bl.a. plantning af vejtræer og andre grønne elementer langs vejene.
Vil styrke det blå og grønne strøg omkring Odder Å.
Vil udvikle nye bydele, udstykninger og boligområder i respekt for landskabet med fokus på kvalitet, grønne kiler, vand, biodiversitet og et mangfoldigt liv.
Vil kunne tilbyde byggemuligheder med et varieret boligudbud i Odder by og de fem lokalcentre.
Vil sikre oplandsbyernes særlige kvaliteter.
Vil klimasikre nye udstykninger ved at lede regnvandet bort dels ved nedsivning, dels til våde regnvandsbassiner, samt arbejde for at minimere det befæstede areal i lokalplaner.

Handlinger i forbindelse med "Byudvikling og liveability" indvirker i/opfylder delmål 11.2, 11.3, 11.4, 11.6, 11.7, 11b, 15c og 17.17.

Redegørelse

I den kommende planperiode har Kommunalbestyrelsen fokus på, at byudvikling og liveability skal gå hånd i hånd. Kommunalbestyrelsen ønsker at skabe trygge og levende byområder, hvor den enkelte borger kan udfolde sit liv. Det giver tryghed og mulighed for mere fritid, når der er korte afstande til offentlige institutioner, rekreative områder med forskellige udfoldelsesmuligheder og kulturelle tilbud. Det giver også tryghed at leve i robuste boligområder, hvor der er mange forskellige typer boliger til alle aldre, så man i livets forskellige faser, kan vælge at blive boende i "sit" område, hvis det er det man har lyst til.

Byvækstområderne er områder, der planlægges overført til byzone ved lokalplanlægning inden for kommuneplanperioden på 12 år.

Bymønster

Odder Kommune har sin styrke i sit bymønster. Det består af et kommunecenter og fem velfungerende lokalcentre med decentrale servicetilbud i form af skoler og institutioner. Den decentrale struktur skaber attraktive bosætningssteder, der understøtter den lokale service.

Der pågår pt. en evaluering af planlovsrevisionen fra 2017 med henblik på en evt. justering af planloven. Kommunalbestyrelsen ønsker, at byvækstreglerne i planloven lempes, så det i begrundede tilfælde bliver muligt at udlægge ny byzone og omdanne landzonebyer til byzonebyer. Hvis det bliver muligt, ønsker Kommunalbestyrelsen at udpege Assedrup til en by, hvor der kan ske en begrænset udvikling for at understøtte Letbanestoppet. Odder Kommune mærker en stor efterspørgsel på at etablere bæredygtige bofællesskaber, der både ligger stationsnært og samtidig er placeret i mindre bysamfund. Efter at jernbanestrækningen i august 2018 blev omdannet til Letbane med flere stop i Aarhus Kommune, er Letbanen blevet et attraktivt befordringsmiddel og et godt alternativ til bilen. Letbanen drives af vedvarende energi. I ønsket om at undgå fossile brændsler har en enigt Kommunalbestyrelse fokus på at etablere stationsnære boligområder og fremme bæredygtige bofællesskaber.

Odder by har ca. 12.500 indbyggere og er kommunecenter med både handel, service, uddannelse og arbejdspladser.

De fem lokalcentre er Hou, Saksild, Gylling, Ørting og Hundslund. De har tilsammen godt 4.200 indbyggere, fordelt med 1560 i Hou, godt 800 i Saksild, godt 680 i Ørting, godt 630 i Gylling og godt 530 i Hundslund. En udpegning af en by som lokalcenter er bl.a. baseret på omfanget af den lokale service.

Der er en stor efterspørgsel på at bo i Odder Kommune. Derfor har Kommunalbestyrelsen vurderet, at der er behov for at udlægge nye byvækstarealer i Odder, Hou, Saksild, Ørting og Hundslund. Herudover skal byggemulighederne udnyttes inden for de eksisterende rammeudlæg f.eks. ved fortætning af byen eller ved byomdannelse.

På baggrund af boligbyggeprogram udarbejdet til befolkningsprognosen for 2021 forventes etableret godt 1860 boliger i de seks største byer og det åbne land med den fordeling, som fremgår af skemaet nedenfor. Boligbyggeprogrammet revideres hvert eller hvert andet år og tager udgangspunkt i kendte projekter og kommende byvækstområder.

År	2021	2022	2023	2024	2025	2026	2027	2028	2029	2030	2031	2032	2033	2034	I alt
Odder og det åbne land	124	218	228	228	159	81	51	46	71	64	57	75	107	86	1595
Hou	8	22	47	37	14	3	3	3	3	3	3	3	3	3	155
Saksild	2	8	6	7	6	6	6	5	2	2	6	6	6	6	74
Ørting	1	2	2	2	1	0	0	0	0	0	0	0	0	0	8
Hundslund	0	0	1	1	1	0	1	0	0	0	1	0	0	0	5
Gylling	0	5	5	2	1	1	1	1	1	1	1	1	1	1	22
I alt	135	255	289	277	182	91	62	55	77	70	68	85	117	96	1859

Der udlægges en del areal til byvækst i planperioden 2021-2033. Dette sker på baggrund af en stor efterspørgsel på byggegrunde i Odder Kommune. De største arealer udlægges i Odder By, men der udlægges også en del arealer i kystbyerne Hou og Saksild, hvor der er stigende interesse i at bosætte sig. I Odder By udlægges i alt 120 Ha til nye boligområder samt arealer til nye erhvervsområder. Derudover er medtaget en restrummelighed inden for lokalplanområde 1109 ved Randlevvej i den sydlige del af Odder samt en restrummelighed inden for Bendixmindeområdet i Odder Vest.

Areal til "Grøn bosætning" ved Økologiens Have udvides og kaldes i stedet "Økologiens Kvarter". Der har de senere år vist sig at være interesse for alternative og bæredygtige boformer, hvor fællesskabet er i centrum. Der er tale om en samlet boligbebyggelse med fælles dyrknings- og græsningsarealer til selvforsyning.

Der er tilsvarende udlagt et areal til "Grøn bosætning" ved Assedrup. Hensigten er, at de to områder skal kunne understøtte hinanden i udviklingen af boformen i synergi med Økologiens Have i den nordøstlige del af Odder by. "Grøn bosætning" er i overensstemmelse med et af planprincipperne i det strategiske regionssamarbejde "Business Region Aarhus" som Odder Kommune deltager i. Arealerne til boliger til "Grøn bosætning" i Odder by er medtaget i opgørelsen af rummelighed for planperioden.

By	Type	Rummelighed i Ha
Odder	Bolig	120
Hou	Bolig	11
Saksild	Bolig	18
Odder	Erhverv	50
Hou	Erhverv	0
Saksild	Erhverv	0
Hundslund	Erhverv	1

Kvalitet i byudviklingen

”Vækst med kvalitet” har været Kommunalbestyrelsens fokusområde, siden indsatsområdet blev vedtaget på et visionsseminar i 2006. Som opfølgning på visionsseminaret har Byrådet vedtaget ”Arkitekturstrategi 2011”, som senest er revideret i forbindelse med kommuneplanrevisionen i 2017.

Det er strategiens visioner, der ligger til grund ved lokalplanlægning og planlægning af større områder (strukturplaner). Både den hidtidige og kommende udbygning af Odder Vest er konkrete eksempler på realiseringen af Kommunalbestyrelsens vision.

Kvalitet i byudviklingen er bl.a.:

At kunne tilbyde en variation af boligmuligheder.
At regulere på udseende og de fysiske rammer for at give områderne et karakteristisk udtryk.
At sikre naturkvaliteterne i de udbyggede områder.
At indpasse boligerne med respekt for og adgang til de eksisterende naturkvaliteter ved udbygning af nye områder.
Generelt at tage hensyn til natur-, miljø- og kulturinteresserne samt landbrugsdriften i forbindelse med byudviklingen.

Et varieret boligudbud omfatter etagebyggeri, tæt-lave boliger og åben-lave boliger, ligesom det at kunne tilbyde såvel bynære boliger som boliger med rekreative kvaliteter er et udtryk for at råde over et varieret boligudbud. Herunder ønsker Kommunalbestyrelsen at udpege områder til alternative, bæredygtige bomiljøer.

Strukturplan

Før boligområderne kan lokalplanlægges har Kommunalbestyrelsen vedtaget, at der snarest og senest i forbindelse med den første lokalplan inden for et rammeområde, skal udarbejdes en samlet strukturplan for det pågældende rammeområde. Det er landskabets struktur, der er afgørende for, hvor nye boligområder placeres, og hvordan de benyttes. Strukturplanen skal derfor tage udgangspunkt i landskabet samt afledning af regnvand på overfladen. Desuden skal biodiversitet tænkes ind overalt, hvor det er muligt. Formålet er at skabe en rigere og bedre natur i Odder Kommune og øge borgernes bevidsthed om værdien af natur og den biologiske mangfoldighed. Samtidig skal der inden for den enkelte strukturplan sikres en bæredygtig jordhåndtering og at der er "jordbalance" inden for området.

Odder by – kommunecenter

I Odder by er der forudsat et boligbyggeri i planperioden på omkring 111 boliger i gennemsnit pr. år. Sammenlagt gives der mulighed for at etablere godt 1550 nye boliger.

Som i den tidligere planperiode ønsker Byrådet, at der sker en byudvikling både i Odder Vest og i Odder Øst - "Økologiens kvarter". Landskabet, naturen og de nære kvaliteter er forskellige i den vestlige og østlige del af Odder. Med byvækst i både den østlige og vestlige del af Odder by, ønsker Kommunalbestyrelsen at imødekomme de forskellige ønsker, der vil være fra kommende tilflyttere.

I den forgangne planperiode er der sket en større planlægning og udbygning af Odder Vest i områderne syd og nord for Stampmølle Bæk (rammeområde 1.B.38 og rammeområde 1.B.39 - Bendixmindeområdet). Alle grunde i området syd for Stampmølle Bæk er solgt. I området nord for Stampmølle Bæk resterer kun knap halvdelen af Bendixmindeområdet.

Den fremtidige udbygning vil herefter ske nord for Balle Bæk inden for rammeområderne 1.B.40. og 1.B.41. Tilsammen udgør de 2 rammeområder ca. 56 ha. Rammeområderne 1.BL.13 ("Økologiens Kvarter" og rammområde 1.B.45 udgør den østlige udbygning af Odder og er tilsammen 63 ha.

I denne planperiode udlægges 2 nye områder til erhverv nord og syd for Rude Havvej (rammeområde 1.E.13 og 1.E.14). Områderne udgør tilsammen 50 ha. Ved planlægning for områderne skal det sikres, at der afskærmes med beplantning mod Rævs Å og det åbne land.

Desuden skal den igangværende byfortætning i VitaPark, Åparkeringen og Banearealer fortsættes.

Odder by har en stor kvalitet med de mange vandløb, der løber gennem byen. Det er rekreative forbindelser, der fletter sig ind i byen. Særligt Odder Å har en stor betydning for byen og dens historie. Kommunalbestyrelsen vil i planperioden arbejde for at styrke det rekreative blå-grønne strøg omkring åerne særligt med fokus Odder Å. Åløbet ved Polititorvet sættes endnu engang i fokus med etablering af "Folkeparken", der skal binde områderne endnu bedre sammen. Åen er et markant element i "Folkeparken", der kan være kilde til naturlige mødesteder og give mange forskellige former for oplevelser ved vandet.

Hou – lokalcenter

Der er en øget interesse i at flytte til Hou. Det at bo nær rekreative områder som vand og skov giver en øget efterspørgsel på byggegrunde og boliger.

I juni 2014 afsluttede Kommunalbestyrelsen arbejdet med en helhedsplan for Hou Havn. Siden er helhedsplanen konkretiseret ved Lokalplan nr. 5040, der giver mulighed for at etablere 6.000 m² boligareal samt 1.500 m² erhvervsareal på Hou Havn. Projektet er også benævnt "Færgebyen". Udgangspunktet for udvikling af området er at underbygge den autentiske stemning og de maritime aktiviteter, der er i Hou. Der har ved planlægning af området været fokus på områdets opkobling til den centrale del af Hou by, og hvordan der sikres en fornuftig trafikafvikling for trafikhavn, byomdannelsesområdet på havnen, lystbådehavnen og den gamle bykerne. Der vil også i den kommende planperiode være fokus på trafikafvikling i området samt sammenhæng til den centrale by.

Hou Strandpark, rammeområde 5.B.11, er næsten udbygget. Grundet den øgede efterspørgsel på byggegrunde, er det derfor nødvendigt at finde nye byudviklingsmuligheder, som et alternativ til "Færgebyen". I denne planperiode udlægges derfor 2 nye områder i den nordlige del af Hou. Rammeområde 5.B.14, syd for Houvej, med mulighed for at etablere åben/lav og tæt/lave boliger. I tilknytning til dette område udlægges et areal til bæredygtig jordhåndtering til placering af overskudsjord. Overskudsjord er en ressource, der kan give økonomisk værdi, hvis jorden håndteres lokalt og rigtigt. Det vil vi søge at udnytte til rekreative og smukke landskaber, der giver værdi for os alle. Det kan f.eks. være udsigtshøje, bynær skov og sundhedslandskaber, der indbyder til bevægelse.

Herudover udlægges et rammeområde 5.B.16 med mulighed for at etablere åben/lave boliger bag den eksisterende bestyrerbolig på Hou Strandcamping. Hou Strandcamping ønsker at reducere campingarealet og anvende en del af det bagvedliggende areal til ca. 5 åben/lave boliger. De to områder udgør samlet set godt 9ha til byudvikling.

Da Hou ligger inden for kystnærhedszonen er det ikke muligt at udbygge byen uden for kystnærhedszonen. Den planlægningsmæssig begrundelse for ovenstående byudvikling er beskrevet under retningslinjer for byvækst.

Saksild – lokalcenter

Der har siden sidste planperiode vist sig en øget interesse for at bo i Saksild. Der er f.eks. indgået et ønske om at etablere et bofællesskab med 15 bo enheder til børnefamilier i den nordlige del af Saksild nær skolen. Bofællesskabet ønsker at indgå i og styrke det lokale fællesskab og miljø i Saksild By og tage del i skole, kultur- og erhvervsliv.

Der ligger som udgangspunkt et strukturplan for udbygning af Saksild. Men da del af området vest for Rudevej er anvendt til "Folkeskov" er der behov for at revidere strukturplanen og inddrage et større område ved Rude Hedevej. En øget tilgang af børnefamilier vil sikre et godt befolkningsgrundlag for skolen og de allerede foretagne investeringer i infrastrukturen. Der er siden sidste planperiode udarbejdet en Lokalplan nr. 3035 for et området nord for Kastanjevej. Ønsket er fortsat at binde den nordlige og sydlige del af Saksild sammen.

Saksild by er beliggende i kystnærhedszonen ca. 1 km vest for havet. Det er derfor ikke muligt at udbygge byen uden for kystnærhedszonen. Rammeområderne og perspektivarealet er placeret bag en eksisterende campingplads og sommerhusområder. Ved den videre planlægning af områderne lægges vægt på at fastholde en grøn bufferzone mellem byen og sommerhusområdet. Den planlægningsmæssig begrundelse for ovenstående byudvikling er beskrevet under retningslinjer for byvækst. 　

Ørting - lokalcenter

Der er også en øget efterspørgsel på byggegrunde i Ørting. Derfor udlægges et nyt byudviklingsområde på knap 7 ha. i den vestlige del af Ørting. Ved planlægning for området skal der sikres en sammenhæng i den omgivende infrastruktur som veje og stier.

Hundslund - lokalcenter

Der udlægges et areal på knap 2 Ha til byudvikling i den nordlige del af Hundslund.

Gylling - lokalcenter

Der udlægges ikke nye byudviklingsområder i Gylling.

Øvrig boligudvikling

Med afgrænsning af landsbyer i landzone har Kommunalbestyrelsen tilkendegivet hvor meget disse landsbyer evt. kan vokse.

I denne planperiode udvides afgræsningen inden for Nølev, Bjerager, Dyngby og Over Randlev. Desuden er det udviklingsområde Odder Kommune ansøgte om med Kommuneplanstrategi 2017 medtaget i Assedrup. Der kan dog fortsat kun ske en udvikling på 10 boliger i Assedrup, da byen endnu ligger i landzone. Ligeledes forventes Tunø by udbygget med 10-12 boliger i den kommende kommuneplanperiode.

Omkring halvdelen af de byer, der er afgrænset i Kommuneplan 2021-33, er omfattet af kommuneplanens udpegning af kulturmiljøer. Typisk er udpegningen sket for at sikre den eksisterende vej- og bystruktur, samt enkelte særlige bygninger eller pladser i byerne. Disse kulturmiljøer skal så vidt muligt sikres gennem den videre planlægning af byerne.

Behov for udlæg i kystnærhedszonen

Hou

Ifølge befolkningsprognosen sker der en forventet tilflytning til Hou på 239 personer i planperioden. Med en gennemsnitlig husstandsstørrelse på 2,21 vil der være brug for 114 boliger. En del af boligerne forventes etableret på Hou Havn i "Færgebyen". Herudover udlægges to nye rammeområder.

Område	Anvendelse	Arealstørrelse	Estimeret rummelighed
5.B.16	Boligområde til åben-lave boliger	ca. 0,5 ha	5 grunde af omkring 800 m²
5.B.14	Boligområde til åben-lav og tæt-lave boliger	8.3 ha	74 boliger
I alt		8.8 ha	79 boliger

Saksild

I følge befolkningsprognosen sker der en forventet tilflytning til Saksild by på 136 personer, hvilket svarer til et behov på 61 boliger i planperioden med en gennemsnitlig husstandsstørrelse på 2,21. I det seneste halve år har Odder Kommune oplevet en stigende efterspørgsel på at bo i Saksild og en stigende efterspørgsel på at udvikle Saksild. Der er, som beskrevet under retningslinjer for byvækst, en konkret ansøgning om at etablere et bofællesskab med 15 bo enheder til børnefamilier i den nordlige del af Saksild. Særligt efterspørgslen på arealer til bofællesskaber synes at have en synergieffekt.

Da befolkningsprognosen er udarbejdet ved årsskiftet 2020-2021, afspejler den gældende befolkningsprognose ikke denne efterspørgsel, men det udlagte rammeområde 3.B.11 forventes at kunne rumme denne efterspørgsel.

Område	Anvendelse	Arealstørrelse	Estimeret rummelighed
3.B.11	Boligområde til åben-lave og tæt-lave boliger, herunder bofællesskaber	17 ha	153 boliger

Gylling

Ifølge befolkningsprognosen sker der en forventet tilflytning til Gylling by på 51 personer, hvilket svarer til 23 boliger i planperioden. Det vurderes, at kunne rummes inden for rammeområde 6.B.2 og huludfyldning i Gylling by.