Byvækst

Retningslinjer​

Arealer planlagt til byvækst, arealer i byzone og by i landzone fremgår af kortet.

Arealudlæg til byvækst skal normalt ske ved overførsel til byzone. Ved planlægning af byudvikling skal der tilstræbes sammenhængende byområder med klare grænser mellem by og land. I bebyggelser, som helt eller delvist er udlagt i byzone, skal videre udbygning normalt ske ved udlæg af byzone. Byzoneudlæg skal ske fra eksisterende byområde og ud i det åbne land.

Planlægning af byudvikling skal ske under hensyntagen til det åbne lands interesser herunder beskyttelsen af grundvandet og forebyggelse af miljøkonflikter.

Arealer i de udpegede lavbundsarealer, naturområder, mulige naturområder eller områder af landskabelig eller geologisk interesse må kun bebygges i særlige tilfælde.

Ved planlægning af byudvikling skal byerne fremtidssikres i forhold til de forventede klimaforandringer ved at indtænke søer og vandgrøfter til håndtering af overfladevand.

Belægninger i nye byområder skal i videst muligt omfang kunne gennemtrænges af vand, så regnvand nedsiver på egen grund og kun i mindre omfang løber af.

Anlæg i bymæssig bebyggelse til klimatilpasning skal som udgangspunkt indgå i rekreative eller arkitektoniske løsninger som en integreret del af bybilledet.

Ved planlægning af byudvikling skal sikres stiforbindelse fra områderne til byernes øvrige funktioner.

Planlægning af byudvikling skal ske under hensyntagen til mulighederne for at etablere en effektiv kollektiv trafikbetjening.

Formål

Hensigten med retningslinjerne er, at fastlægge de overordnede hensyn der skal tages, når der planlægges for ny byudvikling.

Redegørelse

Retningslinjerne fastslår i overensstemmelse med principperne i planlovgivningen, at byvækst skal foregå i byzone eller ved udlæg af ny byzone. Bebyggelse i tilslutning til byzone bør normalt kun ske på grundlag af en planlægning, som udløser byzone og ikke ved landzonetilladelser.

En spredning af byvæksten vil være uhensigtsmæssig såvel ud fra hensynet til at opnå velfungerende byer som ud fra natur-, landskabs-, miljø- og landbrugshensyn. Det er en forudsætning, at byvækst foregår i byer af en vis størrelse og med et minimum af offentlig og privat service. Desuden skal der ske en hensigtsmæssig afvejning af arealforbruget til byudvikling for ikke at reducere det åbne land unødvendigt.

Det åbne land

Det er af flere grunde hensigtsmæssigt, at der sikres sammenhængende byområder med klare grænser mod det omgivende åbne land. Det er vigtigt af hensyn til byernes funktion, landbrugsdrift og af landskabelige grunde. Den sammenhængende by er vigtig for en fornuftig udbygning af veje, stier, forsyningsledninger m.m. Den er også vigtig for, at der kan skabes nærhed mellem forskellige byfunktioner – eksempelvis mellem boliger, butikker og daginstitutioner – og for, at der kan etableres en effektiv kollektiv trafikbetjening. Derfor er det vigtigt, at ny bebyggelse planlægges i forlængelse af og i sammenhæng med de eksisterende byområder.

Bestemmelsen om en klar grænse mellem land og by er ikke til hinder for, at der kan planlægges natur- og landskabskiler ind i byerne. Det skal i den forbindelse tilstræbes, at der etableres søer og vandgrøfter med henblik på klimatilpasning og som opholdsarealer, biotoper og spredningskorridorer for flora og fauna.

Inden for byudviklingsområderne kan der forekomme arealer, der er udpeget som lavbundsarealer, naturområder eller mulige naturområder. Disse arealer bør friholdes som grønne områder. Den nærmere afgrænsning af bebyggelsen fastlægges i lokalplanlægningen, hvori der kan planlægges for indpasning af veje og stier til betjening af tilgrænsende byområder.

Inden for byudviklingsområderne kan der være arealer, der er udpeget som områder af særlig geologisk interesse, bevaringsværdige kulturmiljøer eller kirkeindsigtsområder. Ved planlægning af byudvikling på de arealer skal der tages hensyn til interesserne gennem krav til bebyggelsens placering, højde og udformning.

Ifølge planloven kan en lokalplan indeholde bebyggelsesregulerende bestemmelser begrundet i et ønske om at sikre klimatilpasning. Der kan f.eks. stilles krav om ubefæstede arealer, der kan sikre vandets mulighed for at sive ned i jorden, eller krav om at grønne tage og plantebede skal kunne optage regnvand. De nye muligheder indarbejdes så vidt muligt i fremtidige lokalplaner, ligesom de ”grønne løsninger” tilstræbes gjort synlige i bybilledet.

Grundvand

Byudvikling, især arealudlæg til erhvervs- og industriformål, kan medføre risiko for forurening af grundvandet. Ved udlæg af arealer til byformål er det vigtigt at tage hensyn til det grundvand, der indgår i vandforsyningen.

Hovedreglen er, at områder med særlige drikkevandsinteresser og indvindingsoplande så vidt muligt friholdes for byudvikling. Der kan dog planlægges for boliger og mindre grundvandstruende virksomheder og anlæg, hvis der er redegjort for planbehov og grundvandsbeskyttelse. Det betyder, at det skal godtgøres, at der ikke er alternative placeringer, samt at byudviklingen ikke indebærer en væsentlig risiko for forurening af grundvandet.

Det er vigtigt at beskytte indvindingsoplande, der hører til eksisterende almene vandværker. Hvor der ikke er konkret viden om indvindingsoplandenes udstrækning, er udgangspunktet, at der skal være en radius på 300 m omkring den enkelte drikkevandsboring (kildepladszonen) til byudviklingsområder

Der er mulighed for, at der kan ske en udvikling af Torrild på 10 boliger over 4 år. Torrild er en afgrænset by beliggende i landzone. Store del af Torrild er desuden omfattet af rammebestemmelser. Der er mulighed for, at der kan ske en udbygning mod syd i rammeområde 1.B.100. Området blev udlagt i en tidligere planperiode, der er således ikke tale om en ændret arealanvendelse. Derudover er der enkelte muligheder for huludfyldning, hvilket der har været en lokal interesse og efterspørgsel på. Hele Torrild er efter statens kortlægning af grundvandsressoursen beliggende inden for områder til særlige drikkevandsinteresser (OSD) samt i indvindingsopland til Odder Vandværk, og rammeområdet ligger desuden delvist i følsomt område og indsatsområde. Det vil ikke være muligt at flytte de nuværende muligheder for en byudvikling af Torrild udenfor OSD-området.

Der gives desuden mulighed for, at der kan ske en meget begrænset byudvikling på 1-2 boliger i Bjerager. Bjerager er en afgrænset by beliggende i landzone. Hele byen er desuden udpeget som kulturmiljø. Byrådet har besluttet, at der skal ske en lokalplanlægning af Bjerager for at sikre, at udvikling af byen sker med respekt for kulturmiljøet og historien. Efter statens kortlægning af grundvandsressoursen er den sydlige del af Bjerager beliggende inden for OSD, hvor der er udarbejdet en indsatsplan - Indsatsplan Boulstrup. Staten har desuden udpeget området som følsomt område og indsatsområde.

Miljøkonflikter

Byudviklingen skal planlægges, så miljøkonflikter undgås. Miljøkonflikter kan være konflikter om støj- og lugtgener. Virksomheder skal placeres så de ikke generer eksisterende forureningsfølsom arealanvendelse, og omvendt skal boliger, institutioner o. lign. placeres under hensyn til de eksisterende virksomheder.

For så vidt angår afstand til risikovirksomheder, skal der ikke kun sikres afstand til boliger, institutioner og lignende, men også til andre virksomheder.

Trafik

Ved planlægning af byudvikling og byomdannelse skal der tages hensyn til trafiksikkerhed og mulighederne for at betjene områderne med kollektiv trafik. I den forbindelse er afstanden fra boligerne til bus- og togforbindelser afgørende for brugen af den kollektive trafik.